융자의 종류



정부 보증 융자
연방정부는 주택융자를 대출해주지 않지만 주택융자를 대출하는 기관에 보험이나 개런티를 제공해줍니다. 융자 개런트를 제공하는 정부기관으로는 연방주택국(FHA), 재향군인사무국(VA), 루럴 하우징 서비스(구 파머스 주택 행정국) 등이 있습니다.

정부 융자에 대한 이자율은 일반 컨벤셔널 융자보다 낮은 것이 일반적입니다. 이자율과 수수료는 융자를 대출해주는 개인 융자기관이 아닌 정부에서 책정하고 있습니다. 융자승인에 관한 규정과 정책도 정부에서 정하기 때문에 특별한 상황을 요구하는 대출자에 대해 융자기관은 융통성 있는 결정을 내리기 어렵습니다.

정부 융자에 대한 이자율은 일반 컨벤셔널 융자보다 낮은 것이 일반적입니다. 이자율과 수수료는 융자를 대출해주는 개인 융자기관이 아닌 정부에서 책정하고 있습니다. 융자승인에 관한 규정과 정책도 정부에서 정하기 때문에 특별한 상황을 요구하는 대출자에 대해 융자기관은 융통성 있는 결정을 내리기 어렵습니다.

자격 조건을 갖춘 구매자(바이어)는 연방주택국(FHA)이 보증하는 융자 대출을 신청할 수 있습니다. FHA 다운페이먼트는 FHA 융자 종류에 따라 주택 매매 가격의 3%에서 5%로 책정돼 있습니다. VA 융자는 미국에서 군대에 복무한 경험이 있는 사람만 신청할 수 있습니다. VA 융자는 다운페이먼트를 요구하지 않기 때문에 큰 호응을 얻고 있습니다.

고정 이자 융자
당신이 만약 고정 이자 융자를 대출받는다면 이자율은 모기지 상환 기간 동안 변동 없이 일률적으로 적용됩니다. 이는 모기지 상환 마지막 해에 당신이 납부하는 원금과 이자 총액은 상환 첫해 납부한 총액과 동일하다는 것을 뜻합니다. 하지만 재산세와 보험료가 인상되면 월 페이먼트는 다소 오를 수 있습니다. 고정 이자 융자는 첫 주택 구입자들에게 가장 일반적인 융자 형태입니다.

변동 이자 융자
변동 이자 모기지(ARM)는 처음에는 고정 이자보다 낮은 이자로 시작했다가 정해진 기간마다 재조정되는 것입니다. ARM은 융자 프로그램의 종류에 따라 매년, 매 6개월, 또는 매월마다 재조정될 수 있습니다. 이자율이 매번 얼마나 오르거나 내릴지는 경제상황에 따라 좌우됩니다. ARM 융자는 1년 만기 국채 수익률과 같은 국가 경제 지표와 같은 시세로 재조정됩니다. 융자기관은 이 지표를 사용하고 마진을 더해 새로운 이자율을 산출합니다. 대부분의 ARM은 캡이 있습니다. 이는 이자율이 일정 수준 이상으로 인상되지 못하게 제한하는 것입니다. 캡, 마진, 지표 등이 모두 맞아야 융자가 가능해집니다. ARM의 이자율은 고정 이자 융자보다 보통 1%에서 3% 가량 더 낮습니다. 또한 대부분은 컨버젼도 가능해 주택 소유주가 모기지 상환 기간 동안 어떤 시점에서 변동 이자 융자에서 고정 이자 융자로 모지기 융자를 변경할 수 있도록 허용하고 있습니다.

ARM 융자는 초기 이자율이 낮기 때문에 주택 소유주로 하여금 보다 비싼 주택을 구입을 가능하게 해주기도 합니다. 하지만 이자율이 높게 재조정되고 월 모기지 상환금이 주택 소유주가 생각했던 수준 이상으로 많아진다면 어려움을 겪게 될 수도 있습니다. 당신이 ARM 이자를 대출받는데 동의하기 이전에 캡 상한선까지 또는 가장 높은 이자율을 적용받았을 때 당신이 지불해야 하는 월 상환금이 얼마가 되는지 확인해보는 것이 필요합니다. 당신이 만약 그 금액을 지불할 능력이 된다면 융자 대출에 동의하고 너무 부담이 된다면 다시 한번 생각해 결정하십시오.

벌룬 페이먼트 모기지
벌룬 페이먼트 모기지 융자는 30년 상환을 기준으로 산출한 고정 금액을 매달 상환하긴 하지만 보통 5년, 7년, 10년 등 정해긴 기간이 되면 융자 대출금 총액을 완납해야 합니다. 이때 당신은 주택을 매매하거나 새로 재융자를 받아야 합니다. 벌룬 페이먼트 완납 시기가 왔을 때 당신이 주택을 팔 수 없게 되거나 재융자 대출 이자율이 현재 당신이 갖고 있는 이자율보다 너무 높을 경우 당신은 어려움에 처하게 됩니다. 벌룬 페이먼트 융자는 첫 주택 구입자에게는 권장되지 않습니다.

연 이자율
고객들에게 그들이 지불해야 하는 이자에 대해 제대로 이해 시키기 위해 융자기관에서는 연 이자율(APR)을 산출합니다. 이 이자율은 월 이자와 포인트 및 융자기관이 부과하는 기타 융자 신청서와 심사에 필요한 수수료 등을 모두 포함한 것입니다. ARP은 당신이 지불해야 하는 모든 이율을 보여줍니다. 당신이 모기지 융자 상품을 샤핑할 때에는 다양한 융자상품의 APR을 각각 비교해 보셔야 합니다. 이것이야말로 당신이 대출 받은 융자 총액을 가늠해 볼 수 있는 최선의 방법입니다.